Depuis un certain temps, il existe dans notre pays un taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction de logements, sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions, et ce dans 32 zones bien définies. Dans le projet de loi-programme, le gouvernement a prévu l’application de ce taux réduit sur l’ensemble du territoire belge. Non seulement le régime est temporairement ouvert sur le plan territorial, mais les conditions d’application du taux réduit de TVA sont également différentes. Ce nouveau régime, qui sera applicable du 1^er  janvier 2021 au 31 décembre 2022, s’ajoute au régime existant, qui continue d’exister. 

Le régime actuel reste maintenu

À ce jour, la législation belge en matière de TVA prévoit déjà l’application du taux réduit de sur la démolition et la reconstruction de bâtiments (AR n° 20, annexe, tableau A, rubrique XXXVII). Un élément essentiel du régime actuel, c’est qu’il est limité à certains territoires. En effet, outre les autres conditions de base, le taux réduit de TVA ne s’applique que lorsque les opérations concernent un logement situé dans l’une des grandes villes visées. En outre, le régime ne s’applique que si les opérations portent sur une habitation qui, après l’exécution des travaux, est utilisée exclusivement ou principalement comme habitation privée (les conditions formelles de ce régime ne sont pas abordées plus avant dans notre contribution).

Nouveau régime, plus étendu, mais temporaire

Avant tout, il est important de comprendre que ce nouveau régime n’est pas une simple extension de la situation existante évoquée ci-dessus, mais un nouveau régime applicable dans tout le pays, avec ses propres règles et conditions. Cette nouvelle mesure devrait donner au secteur de la construction et aux citoyens une incitation fiscale supplémentaire pour démolir et reconstruire les logements existants. Après tout, l’impact de la crise du coronavirus sur les carnets de commandes des entrepreneurs est énorme. Ces mesures devraient permettre aux familles de construire et d’acquérir plus facilement une nouvelle habitation à moindre coût, avec un impact écologique positif en accélérant le renouvellement du patrimoine résidentiel.

Application temporelle

Il est important de noter tout d’abord que la nouvelle mesure prolongée n’est, en principe, qu’une mesure temporaire, applicable du 1^er janvier 2021 au 31 décembre 2022. Pour pouvoir bénéficier de cette application, le facteur déterminant est l’exigibilité de la TVA. Le taux réduit de TVA de visé ici ne s’appliquera que si le moment de l’exigibilité se situe pendant cette période.

Cette règle connait deux exceptions/mesures transitoires :

• pour les projets en cours pour lesquels (une partie de) la TVA est devenue exigible avant le 1^er  janvier 2021, le taux réduit de TVA de peut néanmoins être appliqué aux factures émises entre le 1^er  janvier2021 et le 31 décembre 2022, sous réserve qu’une déclaration préalable à cet effet soit présentée au plus tard le 31 mars 2021 ;
• Afin d’éviter des préfacturations excessives, pour les nouveaux projets de démolition et de reconstruction en 2022, le bénéfice du taux réduit de sera limité à 2 de son montant total si la demande de permis d’urbanisme est introduite après le 1^er  juillet 2022.

Application territoriale

Les nouvelles règles visées ici s’appliquent sans restriction pour l’ensemble du territoire belge. La liste de 32 zones urbaines n’est donc pas applicable ici.

Conditions de base relatives au logement

Pour que le nouveau régime soit applicable, l’habitation elle-même doit remplir un certain nombre de conditions. Par exemple, le taux réduit de TVA de ne peut s’appliquer que si les conditions suivantes sont réunies (pour les maîtres d’ouvrage – personnes physiques) :

• le maître d’ouvrage utilise l’habitation reconstruite comme son habitation propre et unique (notez que le bâtiment démoli ne doit pas nécessairement être une habitation, la condition d’habitation privée ne s’applique qu’au nouveau bâtiment) ;
• le maître d’ouvrage y établit son domicile sans délai ;
• la superficie habitable totale de l’habitation reconstruite ne peut pas dépasser 200m² .

Sur le plan de la procédure, l’application du taux réduit de TVA s’articule autour d’une déclaration à présenter par le maître d’ouvrage. Dans cette déclaration, le maître d’ouvrage mentionne que l’immeuble qu’il a démoli et reconstruit est destiné à être utilisé comme habitation unique et, à titre principal, comme habitation propre et qu’il y aura son domicile sans délai, et que la condition de superficie est remplie. Il joindra également le permis d’urbanisme et les contrats d’entreprise. Une copie de cette déclaration est également remise aux prestataires de services qui effectuent les travaux en question.

Tous les travaux ne sont pas éligibles au taux réduit de TVA ; à proprement parler, il ne s’applique qu’aux travaux de nature immobilière qui se rapportent au logement proprement dit. Par conséquent, les opérations suivantes sont exclues du taux réduit de TVA :

• les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture;
• les travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires;
• le nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

En outre, le client doit occuper l’habitation «neuve» ou reconstruite en tant qu’habitation propre et unique pendant une période minimale de 5 ans, à compter de l’année qui suit celle de la première occupation. À défaut, le client doit rembourser l’avantage TVA (soit 1) au fisc pro rata temporis.

Habitations destinées à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale

Autre nouveauté de cette nouvelle mesure temporaire, le taux réduit de TVA de peut également s’appliquer aux logements destinés à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale. Cela concerne les logements donnés en location par le maître d’ouvrage (ce qui n’est pas limité ici aux personnes physiques) :

• à une agence immobilière sociale ; ou
• dans la cadre d’un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale.

Tout comme les logements privés, les logements destinés à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale sont également soumis à une ‘durée minimale’. Ces logements doivent être donnés en location de cette manière pour une période de 15 ans. En cas de cessation prématurée de cette affectation, un remboursement au prorata de l’avantage TVA s’applique ici aussi.

Vente d’habitations (et le terrain y attenant) après la démolition d’un bâtiment existant

La dernière innovation importante est que le taux réduit de TVA de prévu par la nouvelle mesure temporaire s’applique également aux ventes des habitations ou appartements reconstruits (et le cas échéant du terrain y attenant).

Toutefois, il convient de s’intéresser aux conditions de base de ce nouveau régime. Dans cette situation, il est en effet nécessaire que l’acquéreur soit une personne physique qui affecte l’habitation comme son habitation propre et unique, qu’il s’y domicilie immédiatement et que l’habitation ait une superficie maximale de 200m² . La condition des 5 ans s’applique également ici.

Le nouveau taux de pour les livraisons de telles habitations reconstruites s’applique également aux livraisons à des acquéreurs qui, à leur tour, affectent le logement à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

Pour ces ventes avec application du taux réduit de , le vendeur doit présenter une déclaration au contrôle de la TVA compétent, cosignée par l’acheteur, avant la livraison, ainsi que les autres documents nécessaires tels que le permis d’urbanisme, le contrat d’entreprise, le compromis, l’acte notarié, …

Source : Taxwin